Une SCI ne demande presque rien au quotidien. C’est exactement pour cette raison qu’on oublie ce qu’elle demande une fois par an. Voici le calendrier des obligations administratives d’une SCI – celles qui reviennent chaque année, quel que soit le nombre d’associés et même quand ils sont tous de la même famille.
Précision utile avant de commencer : cet article parle d’obligations administratives et de calendrier. Il ne traite ni du montage d’une SCI, ni du choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés – ce sont des questions à poser à votre notaire ou à votre expert-comptable.
L’obligation qu’on oublie le plus : le rapport de gestion
L’article 1856 du Code civil est très court et très clair : le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé, comprenant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues.
Le point que beaucoup de gérants ignorent
La Cour de cassation l’a tranché le 23 octobre 2019 (Cass. com., n° 17-31.653) : cette obligation s’impose au gérant sans que les associés aient à la demander, et le caractère familial de la SCI n’y change rien. Un associé qui ne reçoit pas de rapport peut demander la révocation du gérant pour cause légitime.
En pratique, dans une SCI familiale, cela tient en deux pages : ce qui a été encaissé, ce qui a été payé, l’état des emprunts, les travaux réalisés ou à prévoir, le résultat, et ce qu’on propose d’en faire. Ce rapport se présente en assemblée générale annuelle, et le tout – rapport, convocation, procès-verbal – se conserve dans le registre de la société.
Les déclarations fiscales
Elles dépendent du régime de votre SCI. Dans les deux cas, la télétransmission est obligatoire et passe par votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
SCI à l’impôt sur le revenu. Vous déposez une déclaration de résultats n° 2072-S ou n° 2072-C selon votre situation, via le service « Déclarer le résultat » de votre espace professionnel. L’échéance est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux télédéclarants. Chaque associé reporte ensuite sa part de résultat sur sa déclaration 2044 annexée à sa déclaration de revenus.
SCI à l’impôt sur les sociétés. Vous déposez une déclaration n° 2065. Pour un exercice clos au 31 décembre, l’échéance est la même – le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Pour un exercice clos à une autre date, le dépôt intervient dans les trois mois suivant la clôture.
Les bénéficiaires effectifs
Votre SCI doit déclarer ses bénéficiaires effectifs – les personnes physiques qui la contrôlent. Cette déclaration se fait désormais via le guichet unique des formalités des entreprises, et les informations sont intégrées au registre national des entreprises. Elle doit être actualisée à chaque changement : cession de parts, changement de gérant, modification de la répartition du capital.
C’est une formalité rapide quand elle est faite au bon moment, et pénible quand on découvre trois ans après qu’elle n’a jamais été mise à jour.
Le calendrier, mois par mois
Voici comment je l’organise pour les SCI dont je tiens la gestion. Les dates de dépôt fiscal sont celles du régime le plus courant ; le reste est du bon sens de calendrier.
Janvier – février
Clôture et pièces
On rassemble les relevés bancaires de l’année, les échéanciers d’emprunt, les taxes foncières, les factures de travaux, les quittances et les baux. C’est 80 % du travail, et c’est le moment où l’absence de classement se paie.
Mars
Comptes et rapport de gestion
On arrête les comptes de l’exercice et on rédige le rapport écrit prévu par l’article 1856 du Code civil.
Avril
Assemblée générale annuelle
Convocation dans les formes prévues par les statuts, tenue de l’assemblée, approbation des comptes, affectation du résultat, procès-verbal signé et classé au registre.
Début mai
Déclaration de résultats
Dépôt de la 2072-S / 2072-C (SCI à l’IR) ou de la 2065 (SCI à l’IS) par télétransmission, au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, délai télédéclarant compris.
Mai – juin
Déclarations des associés
Chaque associé reporte sa part de résultat sur sa 2044, dans le calendrier de sa propre déclaration de revenus.
Automne
Taxe foncière et point emprunts
Paiement de la taxe foncière, vérification des tableaux d’amortissement, et revue des assurances et des baux qui arrivent à échéance.
En continu
Événements à déclarer
Cession de parts, changement de gérant, changement d’adresse, modification des statuts : formalité au guichet unique et mise à jour des bénéficiaires effectifs, dans le mois qui suit.
Les quatre erreurs que je rencontre le plus
- Pas d’assemblée générale, parce que « c’est familial ». C’est le cas tranché par la Cour de cassation en 2019 : le caractère familial ne dispense de rien, et c’est le jour où un associé change d’avis que l’absence de traces devient un problème.
- Aucun registre. Statuts, procès-verbaux, rapports, actes de cession : tout cela doit vivre dans un seul endroit identifié. Un classeur suffit.
- Les comptes personnels et ceux de la SCI qui se mélangent. Un loyer encaissé sur un compte personnel, des travaux payés de sa poche sans note de frais : c’est ce qui rend une reconstitution comptable très longue, donc très chère.
- Les bénéficiaires effectifs jamais actualisés après une cession de parts ou un changement de gérant.
Pourquoi j’en parle
Je gère moi-même trois SCI et une holding, en plus de mes deux entreprises. Le calendrier ci-dessus, ce n’est pas de la théorie : c’est celui que je tiens de mon côté du bureau, et c’est celui que je mets en place pour les gérants qui préfèrent ne plus y penser.
Si vous avez une SCI dont les papiers ont pris du retard – assemblées non tenues, registre inexistant, pièces éparpillées – la remise à niveau est presque toujours moins lourde qu’on ne le craint. Écrivez-moi, on fait le point.
Sources
- Article 1856 du Code civil — Légifrance
- Cass. com., 23 octobre 2019, n° 17-31.653
- Société civile immobilière (SCI) — entreprendre.service-public.gouv.fr
- Déclarer mes résultats — impots.gouv.fr
